Tutti i dubbi sull’Imu, ecco come funziona la nuova e temuta imposta

Odiata, temuta, e soprattutto piena di dubbi: è l’imposta Imu sgradita al contribuente e fortemente voluta dal governo Monti nel decreto “salva Italia”. Per molti cittadini resta ancora un’incognita, e anche se alcuni Comuni locali si sono adoperati per illustrarne il meccanismo di funzionamento (vedi Sermoneta, Aprilia, Formia e Cisterna - direttamente dal sito istituzionale del Comune si può scaricare un vademecum sull'imposta e accedere all'area per il calcolo dell'ammontare da pagare -) le domande rimangono ancora molte.

Il presidente della Fiaip Latina – Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionisti -, Santino Nardi, cercherà di fare un po’ di chiarezza e disciogliere alcuni dubbi.

COME FUNZIONA - Le brutte notizie riguardano prevalentemente i proprietari di case adibite ad abitazione principale, la cosiddetta prima casa, categoria esentati sino ad oggi dal pagamento dell’Ici, della quale la nuova imposta ha il medesimo presupposto applicativo.

Viene modificato, nei fatti, proprio il concetto di abitazione principale e le agevolazioni ad essa riservata. “Per la nuova tassa – spiega infatti Nardi - si considera abitazione principale soltanto l’immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. È necessaria dunque la compresenza di entrambi i requisiti per usufruire delle riduzioni d’imposta previste. Il cerchio è stato maggiormente ristretto durante la recente conversione del decreto legge 16/2012 secondo cui la detrazione sarà unica per ogni nucleo familiare, indipendentemente dalla residenza anagrafica dei rispettivi componenti. Pertanto, le agevolazioni saranno riconosciute solo se il possessore dell’immobile ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente nell’abitazione stessa”

La riduzione di imposta viene estesa anche alle pertinenze dell’abitazione principale, il cui ambito applicativo è stato ridotto dalla nuova Imu considerando tali solo le categorie catastali C/2, C/ 6 e C/7 nella misura massima di un’unità per ciascuna categoria.

"Si è inoltre intervenuto sull’eliminazione dell’esenzione di cui godevano le predette unità abitative: chi non doveva versare nulla dal 2008 sarà invece chiamato a pagare in ragione dello 0,4% su una base imponibile più elevata di quella determinabile per l’ici, considerando che le rendite catastali, opportunamente rivalutate del 5%, dovranno essere moltiplicate per 160 e non più per 100".

"A fronte di un incremento della base imponibile del 60%, percentuale che ha interessato quasi tutti i valori catastali, il proprietario dell’abitazione principale non godrà più dell’esenzione totale del tributo ma potrà beneficiare di una detrazione base di 200 euro aumentabile di 50 euro per ogni figlio di età non superiore ai 26 anni ma con dimora abituale e residenza anagrafica nel nucleo familiare. L’importo della maggiorazione non può eccedere i 400 euro, pertanto l’ammontare massimo delle detrazioni sarà di 600 euro in presenza di otto figli conviventi, situazione paradossale e ben distante dall’attuale composizione media delle famiglie italiane".

“Per tutti gli immobili diversi dall’abitazione principale – aggiunge poi Nardi - il carico fiscale sarà maggiormente oneroso, in quanto si dovrà applicare un’aliquota dello 0,76%, su una base imponibile incrementata del 60% rispetto al passato. A ciò si aggiunge che non sarà più possibile beneficiare di esenzioni o riduzioni per abitazioni concesse in uso gratuito a parenti”.

Riassumendo, l’Imu consentirà un maggior gettito rispetto all’Ici sia per l’incremento della base imponibile (60% per i fabbricati di categoria catastale A, C/2, C/6 e C/7 esclusi A/10) che per l’abolizione delle esenzioni precedentemente in vigore, il tutto unito ad una politica di ostacolo ai comportamenti elusivi.

MODALITÀ DI PAGAMENTO - È ormai prossimo il primo appuntamento con l’esattore, fissato per il 18 giugno, termine entro il quale dovrà essere versato un acconto del 50% dell’imposta rinviando il saldo al 17 dicembre 2012.

Per l’abitazione principale è consentita l’opzione al pagamento in tre rate di pari importo con scadenza 18 giugno, 17 settembre e 17 dicembre. In entrambi i casi le rate d’acconto verranno determinate provvisoriamente in base alle aliquote statali dello 0,4% e dello 0,76%, rispettivamente per le abitazioni principali e per gli altri immobili, mentre in sede di saldo si dovrà effettuare il conguaglio a seconda delle percentuali deliberate dai singoli comuni.

NOVITÀ - Le sorprese potrebbero essere rilevanti considerando che per le abitazioni principali è consentita una variazione in aumento o in diminuzione di 0,2 punti percentuali rispetto allo 0,4% mentre per gli altri immobili lo scostamento può essere di 0,3 punti percentuali rispetto allo 0,76%.

Ma, in fase di rateizzazione, è così allettante dividere per tre il pagamento?

“Dipende – tiene a precisare Nardi -: la scelta delle tre tranches, ammessa solo per le abitazioni principali, potrebbe anche apparire comoda, ma occorre considerare che in questo caso si arriverà al 17 settembre con un’anticipazione di 2/3 dell’importo. Ad esempio, se l’Imu da pagare fosse di 300 euro, pagando in due rate ne verrà corrisposta una a giugno di € 150,00 ed una d’importo analogo a dicembre, se la scelta fosse di rateizzare per tre, si avrà un esborso costante di € 100,00 a giugno, settembre e dicembre, arrivando al 17 settembre ad aver già anticipato due terzi dell’importo totale anziché la metà”.

“L’opzione per il pagamento in tre rate appare poi ancor meno conveniente – insiste il Presidente - nel caso in cui il contribuente dovesse versare l’Imu anche su immobili diversi dall’abitazione principale, perché sarebbe costretto a tenere in piedi due rateazioni differenti con i rischi di errori e dimenticanze. Per le modalità operative attraverso cui l’IMU deve essere corrisposta, è utilizzabile esclusivamente il modello F24, mentre il bollettino postale potrà essere impiegato solo per il saldo di dicembre”.

“Anche per il versamento dell’Imu – precisa infine Nardi - sarà possibile utilizzare l’eventuale credito Irpef derivante dal 730/2012, modello che è stato opportunamente rivisto per consentire l’indicazione degli importi a credito che devono essere usati per la compilazione del modello F24. Per il corretto versamento occorrerà utilizzare i nuovi codici tributi approvati per evidenziare sulla delega di pagamento l’ammontare dell’Imu spettante allo Stato, pari al 50% dell’imposta su terreni, aree fabbricabili e altri fabbricati diversi dall’abitazione principale e relative pertinenze. La restante imposta è di competenza, invece, dei singoli Comuni in cui è situato l’immobile”.