Indagine immobiliare, ripresa sempre più lontana e si teme per l’Imu

Resoconto della Fiaip di Latina sull’andamento del mercato dell’immobile: continua la picchiata delle quotazioni; i prezzi continuano paurosamente a scendere

Nota - Questo comunicato è stato pubblicato integralmente come contributo esterno. Questo contenuto non è pertanto un articolo prodotto dalla redazione di LatinaToday

Continua la picchiata delle quotazioni immobiliari: la percentuale di agenti che nello scorso bimestre hanno segnalato una diminuzione dei prezzi è ulteriormente cresciuta rispetto al periodo precedente, rende noto Fiaip, passando dal 51,2% della scorsa indagine sino ad un allarmante 66,5%. Nel mercato residenziale la domanda rallenta, rispetto al 2011, per contro si registra una maggiore offerta di immobili sul mercato, accompagnata da una diminuzione del numero delle compravendite concluse con successo.

Colpisce soprattutto il gap che allontana sempre più chi vuole vendere da chi vuole acquistare: le richieste, per molti proprietari, spesso risultano ancorate a quelli che erano i valori di mercato nel 2006/ 2007.

“Non a caso – fa notare il Presidente di Fiaip Latina, Santino Nardi, - nel quarto trimestre del 2011 il margine di sconto dei prezzi, rispetto alle richieste iniziali, si è ampliato al 13,7% (12,5% nella precedente indagine): molti stanno comprendendo come e quanto il quadro sia mutato rispetto a qualche anno fa”.

“Anche per quanto riguarda le vendite concluse con successo – prosegue Nardi - nella nostra zona si rileva una diminuzione che varia dal –5,94% delle abitazioni, –10,30% dei capannoni, al -10,84% dei negozi, fino al -11,07% per gli immobili ad uso ufficio”.

Per lo più le compravendite ad uso residenziale sono portate a termine (49%) attraverso il ricorso al sistema creditizio. “Le famiglie italiane che richiedono un mutuo hanno sempre l’accortezza di impegnare mediamente non più del 30% del proprio budget d’investimento previsto – spiega Nardi -; stesso discorso per i cittadini extra Ue, che ricorrono invece al sistema creditizio per ben il 70%". Questo sebbene, rileva Fiaip, tra il 2010 e il 2011 vi sia stata una stretta nella concessione dei mutui da parte delle banche che ha fatto rallentare (-5%) l’accesso al credito per la clientela. E proprio la stretta sui mutui è uno dei motivi prevalenti di cessazione degli incarichi alle agenzie: è aumentata infatti sensibilmente la percentuale di operatori che riporta difficoltà nel reperimento del mutuo da parte dei potenziali acquirenti (62,3% contro 55,3% nell’inchiesta di ottobre); rimane poi intorno ai due terzi, anche se in lieve diminuzione rispetto alla precedente rilevazione (64,2%, contro 65,7%), la quota di agenzie che segnalano l’assenza di proposte d'acquisto a causa di prezzi percepiti come troppo elevati.

In generale, il mercato d’inizio 2012 indica un andamento dei prezzi in diminuzione rispetto all’anno precedente di circa un - 6,98% per le abitazioni e del -9,09% per i negozi, attorno al 9,85% per gli uffici e al 3% per i capannoni. Ancora una volta si conferma che il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo è tra i sei e i nove mesi.

“Per quanto riguarda le ubicazioni preferite nella nostra città – precisa Nardi – i latinensi apprezzano sempre di più i trilocali, semicentrali e in buono stato”. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva come le unità residenziali maggiormente compravendute sono appunto per u 38% trilocali (soggiorno/cottura – due camere – servizi) e per u 24% bilocali (miniappartamenti); solo il 7% richiede in acquist monolocali.

Lo stato di conservazione degli alloggi che prevale è buono (40%), seguito dalle abitazioni da ristrutturare (22%). Le previsioni per il 2012 indicano un miglioramento dell’andamento delle compravendite per gli immobili ad uso abitativo, con particolare attenzione alle aree centrali e semicentrali della città, dove i prezzi, che altrove potrebbero subire ancora una lieve flessione, dovrebbero mantenersi stazionari. Nel secondo semestre del 2012 assisteremo ad un lieve aumento della domanda e delle compravendite, mentre la significativa inversione di tendenza avverrà non prima della fine del 2013.
 

E per gli affitti? Prezzi in flessione contenuta, sebbene vi sia una domanda in costante aumento. “Il mercato delle locazioni vede un cauto rallentamento dei prezzi – dichiara Nardi - che, rispetto al 2010, subiscono una flessione contenuta (- 3,65%) per il comparto abitativo mentre per il commerciale la diminuzione é valutata attorno al – 7/-7,5% circa”.

Per quanto riguarda i tempi medi per affittare un immobile, sono in aumento coloro che riescono ad affittare entro un mese dall’incarico all’agenzia (18%), mentre un 38% fa centro entro i tre mesi. Poco più del 20% riesce entro i sei, per un ulteriore 22% ci vuole ancora di più. “Una tipologia di immobile richiesto sempre più dalle giovani coppie o dai single è il miniappartamento bilocale (38%) – precisa il presidente - così come il trilocale (34%), ubicato in zone centrali (32%) o semicentrali (33%); in aumento, + 10%, chi preferisce l’estrema periferia. Anche qui lo stato di conservazione preferito è il buono stato (53%) o ristrutturato (23%)”.
Per quanto riguarda il 2012, il report Fiaip indica una tendenza alla diminuzione degli affitti ad uso residenziale (-7%) per le zone centrali, del -10% per gli immobili situati nelle zone semicentrali e del 7% nelle aree periferiche della città. La tempistica, nelle previsioni, resterà invariata: prevalentemente dai tre ai sei mesi. “L’incognita sull’applicazione delle aliquote sulle seconde case da parte dei Comuni, così come previsto dall’introduzione dell’Imu – conclude Nardi - potrebbe però causare un forte aumento dei canoni delle locazioni nel secondo semestre 2012, se le amministrazioni locali dovessero applicare il massimo dell’aliquota, così come accaduto recentemente nel comune di Parma. Di conseguenza il numero dei contratti di locazione potrebbe subire una contrazione al ribasso nel corso dell’anno”. Un’ulteriore difficoltà in un settore già duramente provato.

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