Come funziona la ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario

Chi deve pagare cosa? Quanto deve pagare l'uno e quanto l'altro? Queste sono, solitamente, le domande che sopraggiungono quando si parla di ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario.

Un problema che esiste da sempre e che sempre scatena dei dubbi. Cerchiamo di fare chiarezza, vedendo cosa dice il codice civile e chi è responsabile delle varie spese condominiali.

Secondo l’articolo 1576, “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”.

Dunque, sintetizzando, le spese considerate di ordinaria amministrazione sono a carico dell’inquilino, mentre quelle di straordinaria amministrazione sono competenza del proprietario. Per fare ancora più chiarezza, bisogna prendere a riferimento la tabella che è stata preparata dalle associazioni a tutela dei proprietari e degli affittuari.

Elenco delle spese a carico dell’inquilino

Nel dettaglio, dunque, all'inquilino spettano le spese di ordinaria amministrazione, ossia i pagamenti necessari in caso del normale e naturale deterioramento di un bene, mentre il proprietario, di norma, dovrebbe occuparsi dei deterioramenti fortuiti.

Le spese a carico dell’inquilino, dunque, sono le seguenti:

• Spese per luce, acqua, gas, aria condizionata, riscaldamento
• Spese per la pulizia all’interno dell’appartamento
• Spese per la fornitura di servizi comuni nel condominio
• Spese per l’ordinaria manutenzione dell’ascensore
• Le spese che deve sostenere il proprietario

Elenco delle spese a carico del proprietario

Al proprietario, invece, spettano i pagamenti che non rientrano nella cosiddetta “piccola manutenzione”, a partire da quelle attività che riguardano gli spazi comuni e i condomini. Anche in questo caso si può fare un elenco delle varie voci:

• Spese per la manutenzione straordinaria delle facciate, dell’impianto elettrico, di quello idrico o del gas
• Spese necessarie per sostituire un rubinetto in bagno oppure in cucina, ma anche quelle per sostituire la caldaia
• Spese per la ristrutturazione o rifacimento del pavimento di casa
• Spese per riparare porte, finestre, telai e le varie componenti della serranda
• Spese per installare o cambiare un cancello
• Spese per l’impianto di illuminazione
• Spese per risistemare il tetto e rimettere in sesto gli intonaci
• Spese per installare l’impianto della tv

Quando dunque alcune spese non sono state effettuate, la responsabilità di chi è? La responsabilità unica nei riguardi del condominio per mancanze, ritardi e quant’altro è sempre del proprietario, come avviene in qualsiasi caso di mancato rispetto del regolamento condominiale. Questo vuol dire che la responsabilità dello stesso proprietario è anche legale, nell’ipotesi in cui non dovesse esserci la spesa da parte dell’affittuario.

Oltre al già citato Codice Civile, c’è una legge specifica che si occupa di queste spese, la 392 del 1978, la cosiddetta “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”. Si tratta di 85 articoli dedicati appunto alla locazione di immobili, gli oneri a carico di inquilini e proprietari e i risarcimenti danni eventuali.

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